Регламенти за климатици на фасади на апартаменти в Европа

Всяко лято хиляди европейски обитатели на апартаменти получават отказ да инсталират стенен сплит от управлението на сградата — и погрешно заключават, че климатизацията е невъзможна за тях. Регламентите за климатици на фасади на апартаменти наистина забраняват външни кондензаторни модули на общи фасади в повечето европейски рамки за етажна собственост и аренда, но те не казват почти нищо за инсталациите на преносими сплит системи, които оставят екстериора на сградата напълно непроменен. Разбирането на точната граница между това, което е регулирано, и това, което не е, е ключът към законното охлаждане на вашия апартамент.

Какво прави една външна инсталация на климатик модификация на фасадата?

Всяко постоянно приспособление, прикрепено към или видимо проникващо през външната повърхност на жилищна сграда, обикновено се класифицира като модификация на фасадата съгласно европейските регламенти за етажна собственост и строителство. Това включва външни кондензаторни модули на сплит системи, поддържащи скоби и прониквания на хладилни тръби през външната стена или парапета. Вътрешните инсталации, прокарани през прозореца, които не оставят постоянен белег върху фасадата, попадат извън тази дефиниция в повечето юрисдикции.

Правното разграничение се основава на две понятия, които се появяват в повечето европейски закони за етажна собственост: общите части (parties communes във Франция, gemeinschaftliches Eigentum в Германия, common parts в британската аренда) и промените във външния вид. Външен кондензаторен модул модифицира и двете: той е физически прикрепен към фасадата на сградата (обща част) и променя визуалния облик на екстериора. Външният модул на преносима сплит система, поставен на перваза на вашия частен прозорец, свързан с вътрешния модул чрез тръбопровод, преминаващ през отвора на вашия частен прозорец, не засяга нито една обща част.

Как се различават регламентите за фасади на апартаменти в различните европейски държави?

Регулаторният пейзаж варира значително по юрисдикции, но моделът е последователен: външните постоянни инсталации изискват колективно одобрение, докато обратимите инсталации на частен прозорец не изискват. Таблицата по-долу обобщава приложимата правна рамка, органа за одобрение и третирането на инсталациите на мобилни сплит системи в пет големи европейски пазара, въз основа на публикувано законодателство и стандартни правни коментари във всяка юрисдикция.

Френската рамка за copropriété заслужава особено внимание, защото е най-прецизно формулирана. Член 25 от закона от 1965 г. изисква гласуване с мнозинство от две трети за всяка трансформация, добавяне или подобрение, засягащо общите части или външния вид на сградата. Стенно монтиран външен кондензаторен модул отговаря на двата критерия: фасадната стена е обща част, а модулът видимо променя екстериора. Външен модул на преносима сплит система на перваза на частен балкон или прокаран през частен прозорец не отговаря на нито един от тях. Френският правен коментар (jurisprudence) последователно потвърждава това разграничение.

Реформата от 2020 г. на германския WEG (Wohnungseigentumsgesetz) въведе нова разпоредба, позволяваща на отделни собственици да изискват съгласие за мерки за енергийна ефективност, включително инсталация на термопомпи. Тази разпоредба обаче улеснява одобрението за отговарящи на условията инсталации, а не премахва изискването за одобрение — и инсталациите на преносими сплит системи през частни прозорци вече бяха нерегулирани преди 2020 г. Следователно реформата на WEG е най-релевантна за собственици, които искат да инсталират фиксирани стенни сплит системи на общи фасади, а не за тези, използващи мобилна сплит технология.

Разполагане на покривни тераси: обходният път в многоетажни сгради

Ако вашият апартамент включва частен достъп до покривна тераса или покривна градина — често срещано в апартаменти на пентхаус етаж във френски, италиански и нидерландски жилищни сгради — поставянето на външния модул на преносимата сплит система там напълно избягва въпроса с фасадата. Покривната тераса обикновено е обозначена като частна принадлежност в нотариалния акт, което означава, че инсталациите върху нея се третират по същия начин като инсталациите вътре във вашия апартамент. Тръбопроводът минава от вътрешния модул вертикално през кухина в тавана или технологична шахта до покрива, което в по-стари сгради с достъпни вертикални сервизни шахти може да се постигне без никаква конструктивна работа. Дори в сгради със строги ограничения за фасадата, разполагането на покрива е последователно допустимо и е пътят, използван от професионалистите по ОВК, когато препоръчват решения за апартаменти на последния етаж с ограничения за фасадата.

Как мобилният сплит избягва изцяло проблема с фасадата?

Мобилна сплит (преносима сплит) система избягва проблема с фасадата, защото външният ѝ модул не е закрепен към конструкцията на сградата и не изисква никакво проникване през външната стена. Модулът се поставя на перваза на прозореца, на пода на балкона или на скоба на парапета като свободностоящ обект, свързан с вътрешния модул чрез сноп тръбопроводи, който преминава през частично отворения прозорец. При премахване прозорецът се затваря в първоначалното си състояние и структурата на сградата остава непроменена.

Снопът тръбопроводи (две изолирани хладилни линии, захранващ кабел и управляващ кабел във външна обвивка, обикновено 65–75 mm общ диаметър) преминава през уплътнителен панел в отвора на прозореца — подвижен панел, който запълва процепа, оставен когато прозорецът е частично отворен. Този панел не е фиксиран към рамката на прозореца с лепило или механичен крепежен елемент, което го прави лесно обратим. От правна гледна точка тази инсталация е еквивалент на оставянето на леко отворен прозорец: тя е изцяло в рамките на правата на наемателя или собственика върху тяхното частно жилищно пространство.

Ами ако искате фиксиран сплит въпреки регламентите — дава ли се изобщо одобрение?

Официално одобрение за външни кондензаторни модули на климатици понякога се дава в европейски жилищни сгради, но процесът е бавен, резултатът е несигурен, а прагът варира рязко в зависимост от сградата и юрисдикцията. Във Франция събранието на copropriété обикновено изисква искането да бъде поставено в официалния дневен ред (ordre du jour) на годишното общо събрание, което може да е след месеци. Две трети от съсобствениците според дела трябва да гласуват в подкрепа — праг, който рядко се достига в сгради, където други собственици се опасяват от визуално въздействие върху стойността на имота им.

В Германия реформата на WEG от 2020 г. създаде по-ясен път: отделен собственик може да изиска общността да даде съгласие за инсталация на термопомпа или климатик по причини за енергийна ефективност, а общността може да откаже само на основание непропорционален недостатък за други собственици. Въпреки това „непропорционален недостатък“ е правно еластично понятие и въздействието върху фасадата е признато основание за отказ в германската съдебна практика. На практика одобренията по този път отнемат 6–18 месеца за получаване, обхващайки едно или повече годишни общи събрания.

1. Подайте писмено искане до управителя на вашата сграда (syndic, Hausverwaltung, VvE bestuur), описвайки предложената инсталация, нейното визуално въздействие и искане за поставяне в дневния ред на следващото общо събрание.
2. Получете професионална оферта за инсталация, показваща размерите на кондензаторния модул и предложената позиция на фасадната скоба, което ще бъде необходимо на събранието за оценка на визуалното въздействие.
3. Подгответе техническо резюме, показващо ползата за енергийната ефективност (SEER, годишно намаление на kWh) съгласно основанията за енергийна ефективност по WEG 2020 в Германия, или като поддържащ аргумент на други пазари.
4. Ако гласуването се провали, обжалвайте решението чрез приложимия механизъм за разрешаване на спорове — във Франция чрез tribunal judiciaire, в Германия чрез Amtsgericht — но имайте предвид, че това добавя години и правни разходи.
5. Успоредно с това пристъпете към инсталация на преносим сплит, която не изисква одобрение, за да постигнете охлаждане, докато официалният процес тече.

Чаках 18 месеца, опитвайки се да накарам copropriété да одобри фиксиран сплит. Междувременно купих преносим сплит модул и го прокарах през прозореца. Докато гласуването най-накрая мине, вече дори не се нуждаех от фиксирания модул.

Европейските наематели и собственици на апартаменти, справящи се с ограничения за фасадата, не бива да чакат регулаторен процес, за да охладят домовете си. Инсталацията на мобилен сплит не изисква одобрение, пробиване или събрание — и се представя сравнимо с фиксиран стенен сплит по отношение на енергийната ефективност и шума.