Vorschriften für Klimageräte an Wohnungsfassaden in Europa

Jeden Sommer wird Tausenden europäischen Wohnungsbewohnern von ihrer Hausverwaltung die Erlaubnis verweigert, ein Wand-Splitgerät zu installieren — und sie schließen fälschlicherweise, dass eine Klimatisierung für sie unmöglich sei. Vorschriften für Klimageräte an Wohnungsfassaden verbieten in den meisten europäischen Wohnungseigentums- und Pachtregelwerken zwar externe Außengeräte an gemeinschaftlichen Fassaden, doch zur Installation mobiler Splitgeräte, die das Äußere des Gebäudes vollständig unverändert lassen, sagen sie so gut wie nichts. Die genaue Grenze zwischen dem, was reguliert ist, und dem, was es nicht ist, zu verstehen, ist der Schlüssel dazu, Ihre Wohnung legal zu kühlen.

Was macht eine externe Klimainstallation zu einer Fassadenveränderung?

Jede dauerhafte Vorrichtung, die an der Außenseite eines Wohngebäudes befestigt ist oder diese sichtbar durchdringt, wird nach europäischem Wohnungseigentums- und Baurecht in der Regel als Fassadenveränderung eingestuft. Dazu gehören Split-Klima-Außengeräte, Halterungen und Durchführungen von Kältemittelleitungen durch die Außenwand oder Brüstung. Innen durch das Fenster geführte Installationen, die keine bleibende Spur an der Fassade hinterlassen, fallen in den meisten Rechtsordnungen nicht unter diese Definition.

Die rechtliche Unterscheidung beruht auf zwei Konzepten, die in den meisten europäischen Wohnungseigentumsgesetzen vorkommen: den gemeinschaftlichen Teilen (parties communes in Frankreich, gemeinschaftliches Eigentum in Deutschland, common parts im britischen Pachtrecht) und den Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes. Ein externes Außengerät verändert beides: Es ist physisch an der Gebäudefassade (einem gemeinschaftlichen Teil) befestigt und verändert das visuelle Erscheinungsbild des Äußeren. Ein Außenmodul eines mobilen Splitgeräts, das auf Ihrer privaten Fensterbank steht und über eine Leitung, die durch Ihre private Fensteröffnung führt, mit dem Innengerät verbunden ist, berührt keinen der gemeinschaftlichen Teile.

Wie unterscheiden sich die Vorschriften für Wohnungsfassaden zwischen den europäischen Ländern?

Die regulatorische Landschaft variiert erheblich je nach Rechtsordnung, doch das Muster ist einheitlich: Externe dauerhafte Installationen erfordern eine kollektive Genehmigung, reversible Installationen am privaten Fenster hingegen nicht. Die folgende Tabelle fasst den geltenden Rechtsrahmen, die Genehmigungsinstanz und die Behandlung von Installationen mobiler Splitgeräte in fünf großen europäischen Märkten zusammen, basierend auf veröffentlichter Gesetzgebung und gängiger juristischer Kommentierung in der jeweiligen Rechtsordnung.

Der französische copropriété-Rahmen verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er am präzisesten ausformuliert ist. Artikel 25 des Gesetzes von 1965 verlangt eine Zweidrittelmehrheit für jede Umgestaltung, Ergänzung oder Verbesserung, die die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betrifft. Ein an der Wand montiertes Außengerät erfüllt beide Kriterien: Die Fassadenwand ist ein gemeinschaftlicher Teil, und das Gerät verändert sichtbar das Äußere. Ein Modul eines mobilen Splitgeräts auf einer privaten Balkonbank oder durch ein privates Fenster geführt erfüllt keines der beiden. Die französische juristische Kommentierung (jurisprudence) bestätigt diese Unterscheidung durchgängig.

Die WEG-Reform (Wohnungseigentumsgesetz) von 2020 in Deutschland führte eine neue Bestimmung ein, die es einzelnen Eigentümern erlaubt, die Zustimmung zu Energieeffizienzmaßnahmen einschließlich der Installation von Wärmepumpen zu verlangen. Diese Bestimmung erleichtert jedoch die Genehmigung für infrage kommende Installationen, anstatt die Genehmigungspflicht aufzuheben — und Installationen mobiler Splitgeräte durch private Fenster waren bereits vor 2020 unreguliert. Die WEG-Reform ist daher vor allem für Eigentümer relevant, die fest installierte Wand-Splitgeräte an gemeinschaftlichen Fassaden anbringen möchten, nicht für jene, die auf die Technik mobiler Splitgeräte setzen.

Aufstellung auf der Dachterrasse: Der Umgehungsweg in mehrgeschossigen Gebäuden

Wenn zu Ihrer Wohnung ein privater Zugang zu einer Dachterrasse oder einem Dachgarten gehört — üblich bei Penthouse-Einheiten in französischen, italienischen und niederländischen Wohngebäuden —, umgeht die Aufstellung des Außenmoduls eines mobilen Splitgeräts dort die Fassadenfrage vollständig. Die Dachterrasse ist im Grundbuch in der Regel als privates Zubehör ausgewiesen, was bedeutet, dass Installationen darauf genauso behandelt werden wie Installationen innerhalb Ihrer Wohnung. Die Leitung verläuft vom Innengerät senkrecht durch einen Deckenhohlraum oder Installationsschacht zum Dach, was in älteren Gebäuden mit zugänglichen geschossübergreifenden Versorgungsschächten ohne bauliche Arbeiten möglich ist. Selbst in Gebäuden mit strengen Fassadenauflagen ist die Aufstellung auf dem Dach durchgängig zulässig und der Weg, den HLK-Fachleute wählen, wenn sie Lösungen für Wohnungen im obersten Geschoss mit Fassadeneinschränkungen empfehlen.

Wie umgeht ein mobiles Splitgerät das Fassadenproblem vollständig?

Ein mobiles Splitgerät (portable split) umgeht das Fassadenproblem, weil sein Außenmodul nicht an der Gebäudestruktur befestigt ist und keine Durchdringung der Außenwand erfordert. Das Modul steht als freistehendes Objekt auf der Fensterbank, dem Balkonboden oder einer Geländerhalterung und ist über ein Leitungsbündel, das durch das teilweise geöffnete Fenster führt, mit dem Innengerät verbunden. Nach dem Entfernen schließt das Fenster in seinen Originalzustand und die Bausubstanz bleibt unverändert.

Das Leitungsbündel (zwei isolierte Kältemittelleitungen, ein Stromkabel und ein Steuerkabel in einer Außenummantelung, typischerweise 65–75 mm Gesamtdurchmesser) führt durch eine Paneeldichtung in der Fensteröffnung — ein entfernbares Paneel, das den Spalt ausfüllt, der beim teilweisen Öffnen des Fensters entsteht. Dieses Paneel ist nicht mit Klebstoff oder mechanischen Befestigungen am Fensterrahmen fixiert, was es unkompliziert reversibel macht. Rechtlich entspricht diese Installation dem Umstand, ein Fenster leicht geöffnet zu lassen: Sie liegt vollständig im Rahmen der Rechte des Mieters oder Eigentümers über seinen privaten Wohnraum.

Was, wenn Sie trotz Vorschriften ein fest installiertes Splitgerät möchten — wird jemals eine Genehmigung erteilt?

Eine förmliche Genehmigung für externe Klima-Außengeräte wird in europäischen Wohngebäuden gelegentlich erteilt, doch der Prozess ist langwierig, das Ergebnis ungewiss und die Schwelle variiert stark je nach Gebäude und Rechtsordnung. In Frankreich verlangt eine copropriété-Versammlung in der Regel, dass der Antrag auf die formale Tagesordnung (ordre du jour) der jährlichen Hauptversammlung gesetzt wird, die möglicherweise erst in Monaten stattfindet. Zwei Drittel der Miteigentümer nach Anteilen müssen dafür stimmen — eine Schwelle, die in Gebäuden, in denen andere Eigentümer eine optische Beeinträchtigung ihres Immobilienwerts befürchten, selten erreicht wird.

In Deutschland schuf die WEG-Reform von 2020 einen klareren Weg: Ein einzelner Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft aus Energieeffizienzgründen der Installation einer Wärmepumpe oder eines Klimageräts zustimmt, und die Gemeinschaft kann dies nur unter Berufung auf eine unverhältnismäßige Benachteiligung anderer Eigentümer ablehnen. „Unverhältnismäßige Benachteiligung“ ist jedoch rechtlich dehnbar, und die Fassadenwirkung ist in der deutschen Rechtsprechung ein anerkannter Ablehnungsgrund. In der Praxis dauern Genehmigungen auf diesem Weg 6–18 Monate und erstrecken sich über eine oder mehrere Jahreshauptversammlungen.

1. Reichen Sie bei Ihrem Hausverwalter (syndic, Hausverwaltung, VvE bestuur) einen schriftlichen Antrag ein, der die geplante Installation und ihre optische Wirkung beschreibt und die Aufnahme auf die Tagesordnung der nächsten Hauptversammlung beantragt.
2. Holen Sie ein professionelles Installationsangebot ein, das die Abmessungen des Außengeräts und die vorgesehene Position der Fassadenhalterung zeigt, das die Versammlung zur Beurteilung der optischen Wirkung benötigt.
3. Erstellen Sie eine technische Zusammenfassung, die den Energieeffizienzvorteil (SEER, jährliche kWh-Reduktion) im Rahmen der Energieeffizienzgründe des WEG 2020 in Deutschland oder als unterstützendes Argument in anderen Märkten aufzeigt.
4. Wenn die Abstimmung scheitert, fechten Sie die Entscheidung über den geltenden Streitbeilegungsmechanismus an — in Frankreich über das tribunal judiciaire, in Deutschland über das Amtsgericht —, beachten Sie jedoch, dass dies Jahre und Prozesskosten hinzufügt.
5. Führen Sie parallel dazu die Installation eines mobilen Splitgeräts durch, die keine Genehmigung erfordert, um zu kühlen, während das formale Verfahren läuft.

18 Monate darauf gewartet, dass die copropriété ein fest installiertes Splitgerät genehmigt. In der Zwischenzeit ein mobiles Splitgerät gekauft und durch das Fenster geführt. Als die Abstimmung endlich durchging, brauchte ich das fest installierte Gerät gar nicht mehr.

Europäische Mieter und Wohnungseigentümer, die sich mit Fassadenauflagen auseinandersetzen, sollten nicht auf ein behördliches Verfahren warten, um ihre Wohnung zu kühlen. Die Installation eines mobilen Splitgeräts erfordert keine Genehmigung, keine Bohrungen und keine Versammlung — und ist bei Energieeffizienz und Geräuschentwicklung mit einem fest installierten Wand-Splitgerät vergleichbar.