Κανόνες κλιματισμού συλλόγου ιδιοκτητών διαμερισμάτων: Πλοήγηση στους κανονισμούς και τους κανόνες προσόψεων

Για τα εκατομμύρια Ευρωπαίους που κατέχουν το διαμέρισμά τους εξ ολοκλήρου αλλά μοιράζονται ένα κτίριο με μια Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), copropriété ή Vereniging van Eigenaren (VvE), το ερώτημα του πώς να εγκαταστήσουν κλιματισμό χωρίς να πυροδοτήσουν μια παρατεταμένη διαδικασία έγκρισης του συλλόγου — ή μια διαφωνία οικοδομικού δικαίου με τους γείτονες — είναι εξίσου σημαντικό με την επιλογή της σωστής μονάδας. Οι κανόνες κλιματισμού των συλλόγων ιδιοκτητών διαμερισμάτων διαφέρουν ανά χώρα, ανά οικοδομικό κανονισμό και ανά τη συγκεκριμένη επέμβαση που απαιτεί κάθε τεχνολογία ψύξης. Μια εγκατάσταση σταθερού split που διανοίγεται μέσα από την πρόσοψη διέπεται από εντελώς διαφορετικούς κανόνες από ένα φορητό split που δρομολογεί μονωμένες γραμμές ψυκτικού μέσα από ένα κενό παραθύρου χωρίς μόνιμες στερεώσεις.

Ποιοι κανόνες διέπουν την εγκατάσταση φορητού κλιματιστικού στις γερμανικές Wohnungseigentümergemeinschaften;

Το γερμανικό δίκαιο WEG (Wohnungseigentumsgesetz — ο Νόμος περί Ιδιοκτησίας Διαμερισμάτων) διακρίνει ανάμεσα στην Sondereigentum (ειδική ιδιοκτησία — το ατομικό διαμέρισμα και τα εξαρτήματά του) και την Gemeinschaftseigentum (κοινή ιδιοκτησία — η δομή του κτιρίου, η πρόσοψη, η στέγη και τα κοινόχρηστα συστήματα). Οποιαδήποτε τροποποίηση της Gemeinschaftseigentum, συμπεριλαμβανομένης της εξωτερικής πρόσοψης και των πλαισίων παραθύρων που είναι ενσωματωμένα στον εξωτερικό τοίχο, απαιτεί τη συγκατάθεση της κοινότητας WEG. Μια εγκατάσταση που παραμένει εξ ολοκλήρου εντός της Sondereigentum — το εσωτερικό του διαμερίσματος, χωρίς τροποποίηση της κοινής ιδιοκτησίας — δεν απαιτεί καθόλου τη συγκατάθεση της WEG.

Η μεταρρύθμιση της WEG τον Δεκέμβριο του 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, σε ισχύ από την 1 Δεκεμβρίου 2020) εισήγαγε μια νέα κατηγορία: Privilegierte Maßnahmen (προνομιακά μέτρα) σύμφωνα με το §20 Abs. 2 WEG. Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος μπορεί πλέον να απαιτήσει επίσημα από την κοινότητα WEG να χορηγήσει συγκατάθεση για τέσσερις συγκεκριμένους τύπους εγκατάστασης: τροποποιήσεις προσβασιμότητας για άτομα με αναπηρία, φόρτιση ηλεκτρικών οχημάτων, σύνδεση ευρυζωνικού gigabit, και — κρίσιμα — συστήματα κλιματισμού συμπεριλαμβανομένων των κλιματιστικών και των αντλιών θερμότητας. Η κοινότητα WEG πρέπει να συναινέσει· μπορεί μόνο να διαπραγματευτεί τις λεπτομέρειες υλοποίησης, όχι να αρνηθεί το μέτρο εντελώς, εφόσον ο ιδιοκτήτης που εγκαθιστά επωμίζεται όλα τα έξοδα.

Το δικαίωμα των προνομιακών μέτρων είναι ισχυρό, αλλά δεν παρακάμπτει όλες τις διαδικαστικές απαιτήσεις. Ο ιδιοκτήτης πρέπει ακόμη να υποβάλει επίσημο αίτημα στον διαχειριστή της WEG, να περιμένει μια ψηφοφορία σε συνέλευση της κοινότητας (Eigentümerversammlung) και να αποδεχτεί τους εύλογους όρους της κοινότητας για το πώς θα διεξαχθεί η εγκατάσταση — ιδιαίτερα όσον αφορά την αισθητική της πρόσοψης και τη δομική επίδραση. Για εγκαταστάσεις που περιλαμβάνουν ορατό εξωτερικό εξοπλισμό σε μια κοινή πρόσοψη, η κοινότητα διατηρεί την εποπτεία του σχεδιασμού ακόμη κι αν δεν μπορεί να αρνηθεί την αρχή.

Πώς αντιμετωπίζουν οι κανόνες της γαλλικής copropriété και της ολλανδικής VvE τις φορητές μονάδες κλιματιστικού;

Το γαλλικό δίκαιο της copropriété (που διέπεται από τον loi du 10 juillet 1965 και το règlement de copropriété ειδικό για κάθε κτίριο) διακρίνει ανάμεσα στα parties privatives (ιδιωτικά τμήματα — το εσωτερικό του ατομικού διαμερίσματος) και τα parties communes (κοινά μέρη — η πρόσοψη, η στέγη, τα δομικά στοιχεία και οι κοινόχρηστοι χώροι). Οι εργασίες εντός των parties privatives είναι δικαίωμα του ιδιοκτήτη· οι εργασίες που επηρεάζουν τα parties communes απαιτούν ψηφοφορία πλειοψηφίας στη γενική συνέλευση. Η εγκατάσταση μιας ορατής εξωτερικής μονάδας στην εξωτερική πρόσοψη ταξινομείται γενικά ως επηρεάζουσα τα κοινά μέρη και απαιτεί την ψηφοφορία απόλυτης πλειοψηφίας (Άρθρο 25 του νόμου του 1965).

Οι κανόνες της ολλανδικής VvE (Vereniging van Eigenaren — Σύλλογος Ιδιοκτητών) ακολουθούν παρόμοια δομική λογική. Η splitsingsakte (πράξη διαίρεσης) και το huishoudelijk reglement (εσωτερικός κανονισμός) κάθε VvE ορίζουν ποιες τροποποιήσεις απαιτούν συλλογική έγκριση. Οι εξωτερικές τροποποιήσεις στην πρόσοψη του κτιρίου τυπικά απαιτούν πλειοψηφία δύο τρίτων στην ετήσια συνέλευση. Ωστόσο, το ολλανδικό δίκαιο VvE διακρίνει ανάμεσα σε τροποποιήσεις των gemeenschappelijke gedeelten (κοινών μερών) και σε αφαιρούμενες φορητές συσκευές· ο εξοπλισμός που δεν επιφέρει καμία μόνιμη τροποποίηση στο κτίριο και είναι πλήρως αφαιρούμενος από τον ιδιοκτήτη ανά πάσα στιγμή θεωρείται γενικά ότι εμπίπτει στην ιδιωτική σφαίρα του ατομικού ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το αν είναι προσωρινά ορατός από έξω.

Το μοτίβο σε όλα τα πέντε πλαίσια είναι συνεπές: οι μόνιμες εξωτερικές τροποποιήσεις στην κοινή πρόσοψη απαιτούν συλλογική συγκατάθεση· οι πλήρως αφαιρούμενες φορητές συσκευές που δεν επιφέρουν καμία μόνιμη αλλοίωση στην κοινή ιδιοκτησία εμπίπτουν γενικά στο ιδιωτικό δικαίωμα του ιδιοκτήτη. Η νομική ταξινόμηση μιας συγκεκριμένης εγκατάστασης φορητού split εξαρτάται από το αν τροποποιεί την Gemeinschaftseigentum ή τα parties communes — πιο κρίσιμα, από το αν η εξωτερική μονάδα απαιτεί μόνιμες στερεώσεις βραχίονα σε τοιχοποιία ή αν οι γραμμές ψυκτικού περνούν μέσα από το κενό του παραθύρου χωρίς να διαπερνούν τον εξωτερικό τοίχο.

Γιατί η αφαιρεσιμότητα καθορίζει αν ένα φορητό split απαιτεί συγκατάθεση του συλλόγου;

Η νομική σημασία της αφαιρεσιμότητας στο ευρωπαϊκό δίκαιο των συνιδιοκτησιών είναι ότι καθορίζει αν μια εγκατάσταση αποτελεί τροποποίηση της κοινής ιδιοκτησίας (που απαιτεί συλλογική συγκατάθεση) ή χρήση της ιδιωτικής ιδιοκτησίας (που είναι δικαίωμα του ιδιοκτήτη). Μια εξωτερική μονάδα συμπυκνωτή που κάθεται σε έναν βραχίονα τάσης σε περβάζι, συνδεδεμένη με γραμμές ψυκτικού ταχείας αποσύνδεσης μέσα από ένα σφραγισμένο με αφρό κενό παραθύρου, και ικανή για πλήρη αφαίρεση σε 20 λεπτά χωρίς να αφήνει κανένα σημάδι στον τοίχο, το πλαίσιο ή το περβάζι, είναι νομικά ανάλογη με μια ζαρντινιέρα ή φορητά έπιπλα κήπου — μια χρήση εξωτερικού χώρου που δεν αλλοιώνει τον ιστό του κτιρίου.

Αρκετές αποφάσεις γερμανικών Amtsgericht (τοπικό πολιτικό δικαστήριο) έχουν επιβεβαιώσει αυτή την ανάλυση στο πλαίσιο εγκαταστάσεων φορητών split. Τα βασικά νομικά κριτήρια είναι: αλλοιώνει η εγκατάσταση την Gemeinschaftseigentum με τρόπο που δεν μπορεί να αναστραφεί πλήρως χωρίς ειδική αποκατάσταση; Και επηρεάζει αρνητικά την οπτική εμφάνιση της πρόσοψης του κτιρίου με τρόπο που βλάπτει τα συλλογικά συμφέροντα των άλλων ιδιοκτητών; Μια εξωτερική μονάδα με βραχίονα τάσης σε ένα παράθυρο στραμμένο προς εσωτερική αυλή, με γραμμές ψυκτικού μέσα από μια σφράγιση παραθύρου με αφρό, τυπικά αποτυγχάνει και στα δύο κριτήρια — καμία μόνιμη αλλοίωση της κοινής ιδιοκτησίας, καμία οπτική επίδραση στραμμένη προς την πρόσοψη — και επομένως δεν απαιτεί συγκατάθεση WEG.

Ακραία περίπτωση: όταν οι εξωτερικές μονάδες στραμμένες προς την πρόσοψη πυροδοτούν έγκριση συλλόγου ούτως ή άλλως

Μια εξωτερική μονάδα συμπυκνωτή φορητού split τοποθετημένη σε ένα περβάζι παραθύρου στραμμένο προς τον δρόμο — ορατή από το πεζοδρόμιο ή τον δημόσιο χώρο — δημιουργεί μια διαφορετική νομική και πρακτική κατάσταση από μια εγκατάσταση στραμμένη προς εσωτερική αυλή. Αρκετές γερμανικές κοινότητες WEG έχουν υιοθετήσει συγκεκριμένους κανονισμούς (Hausordnung ή Sondernutzungsregelungen) που απαγορεύουν οποιονδήποτε εξοπλισμό ορατό από την πρόσοψη του δρόμου, ανεξάρτητα από το αν περιλαμβάνει μόνιμες στερεώσεις. Υπό αυτούς τους κανονισμούς, μια αφαιρούμενη μονάδα με βραχίονα τάσης εξακολουθεί να απαγορεύεται επειδή το κριτήριο της ορατότητας, όχι το κριτήριο της μονιμότητας, πυροδοτεί τον περιορισμό.

Σε διατηρητέα κτίρια (Denkmalschutz στη Γερμανία, Monuments Historiques στη Γαλλία, listed buildings στο Ηνωμένο Βασίλειο), οι κανόνες της τοπικής αρχής διατήρησης τυπικά απαγορεύουν οποιονδήποτε εξωτερικά ορατό εξοπλισμό ανεξάρτητα από την αφαιρεσιμότητα. Οι ιδιοκτήτες σε αυτά τα κτίρια θα πρέπει να επικοινωνήσουν με την αρμόδια Denkmalschutzbehörde ή ισοδύναμη αρχή πριν από οποιαδήποτε εξωτερική εγκατάσταση, ακόμη και μια φορητή και πλήρως αναστρέψιμη. Ορισμένες αρχές διατήρησης έχουν αναπτύξει συγκεκριμένη καθοδήγηση για εγκαταστάσεις κλιματισμού σε διατηρητέα κτίρια· άλλες αξιολογούν τις αιτήσεις κατά περίπτωση. Το λεπτό προφίλ του φορητού split και η επιλογή τοποθέτησης της εξωτερικής μονάδας σε μια επιφάνεια στραμμένη προς τα μέσα καθιστά τη συμμόρφωση με τη διατήρηση πιο εφικτή από ό,τι με μια ογκώδη εγκατάσταση σταθερού split.

Τι σημαίνει η γερμανική μεταρρύθμιση WEG του 2020 για τους ιδιοκτήτες που θέλουν κλιματισμό;

Το δικαίωμα των Privilegierte Maßnahmen σύμφωνα με το §20 Abs. 2 WEG Nr. 4 (σε ισχύ από την 1 Δεκεμβρίου 2020) δίνει σε κάθε Γερμανό ιδιοκτήτη διαμερίσματος το δικαίωμα να απαιτήσει από την κοινότητα WEG να χορηγήσει συγκατάθεση για εγκαταστάσεις κλιματισμού συμπεριλαμβανομένου του κλιματισμού. Αυτό αποτελεί μια δομική μετατόπιση από τη θέση πριν το 2020, όπου ένας μεμονωμένος συνιδιοκτήτης που ένσταση μπορούσε να μπλοκάρει οποιαδήποτε τροποποίηση ανεξάρτητα από την ευλογοφάνειά της. Η κοινότητα δεν μπορεί πλέον να αρνηθεί ένα αίτημα εγκατάστασης κλιματισμού· μπορεί μόνο να διαπραγματευτεί τους όρους: σε ποια επιφάνεια τοίχου προσαρτάται ο βραχίονας, τι χρώμα πρέπει να έχουν τα καλύμματα των γραμμών, και πώς διατίθενται τα συμπυκνώματα.

Η πρακτική συνέπεια για τους ιδιοκτήτες σε γερμανικά κτίρια WEG είναι ότι ακόμη και μια εγκατάσταση σταθερού split που απαιτεί διάτρηση τοίχου και μια μόνιμα τοποθετημένη εξωτερική μονάδα είναι πλέον εφικτή μέσω της διαδικασίας των προνομιακών μέτρων, εφόσον ο ιδιοκτήτης επωμίζεται όλα τα έξοδα και αποδέχεται τους εύλογους όρους υλοποίησης της κοινότητας. Για ένα φορητό split που δεν απαιτεί διάτρηση τοίχου και καμία μόνιμη εξωτερική στερέωση, ισχύει το ίδιο δικαίωμα — αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαπιστώσει ότι δεν είναι καθόλου απαραίτητη επίσημη διαδικασία αν η εγκατάσταση περνά το κριτήριο «καμία τροποποίηση της Gemeinschaftseigentum».

Επιτέλους πήρα τη συγκατάθεση της WEG για ένα κανονικό split επικαλούμενος τη μεταρρύθμιση WEG του 2020. Η κοινότητα μπορούσε να διαπραγματευτεί τις λεπτομέρειες της εγκατάστασης αλλά δεν μπορούσε να αρνηθεί εντελώς. Χρειάστηκε μία Eigentümerversammlung και έξι εβδομάδες συνολικά. Για το φορητό split που εγκατέστησα το περασμένο καλοκαίρι με τον βραχίονα τάσης, κανείς δεν με ρώτησε καν.

Πώς τεκμηριώνετε μια εγκατάσταση φορητού split για να προστατεύσετε τη θέση σας απέναντι στον σύλλογο;

Ακόμη και όταν μια εγκατάσταση φορητού split είναι νομικά εντός των ιδιωτικών δικαιωμάτων ενός ιδιοκτήτη, η προληπτική τεκμηρίωση προστατεύει από αναδρομικές διαφωνίες. Φωτογραφίστε το πλαίσιο του παραθύρου, το περβάζι και την εξωτερική επιφάνεια του περβαζιού πριν από την εγκατάσταση, αμέσως μετά την εγκατάσταση, και μετά από κάθε εποχική αφαίρεση. Αν αμφισβητηθείτε από τον διαχειριστή της WEG ή έναν συνιδιοκτήτη, οι φωτογραφίες που αποδεικνύουν μηδενική τροποποίηση της Gemeinschaftseigentum — καμία οπή, κανένα συγκολλητικό υπόλειμμα, κανένα σημάδι επιφάνειας — είναι το πιο αποτελεσματικό αποδεικτικό στοιχείο ότι η εγκατάσταση εμπίπτει στα δικαιώματα ιδιωτικής ιδιοκτησίας.

1. Φωτογραφίστε κάθε σημείο επαφής ανάμεσα στον βραχίονα και την επιφάνεια του παραθύρου ή του περβαζιού πριν από την εγκατάσταση, δείχνοντας την αρχική κατάσταση της επιφάνειας.
2. Διατηρήστε την τεκμηρίωση του προϊόντος που δείχνει το βάρος της εξωτερικής μονάδας, την ονομαστική ικανότητα φορτίου του βραχίονα και την εγγύηση αναστρεψιμότητας του κατασκευαστή του βραχίονα.
3. Στείλτε ένα σύντομο ενημερωτικό σημείωμα (όχι αίτημα συγκατάθεσης) στον διαχειριστή της WEG περιγράφοντας τη φορητή, μη διαπεραστική φύση της εγκατάστασης — αυτό εδραιώνει την καλή πίστη και δημιουργεί έγγραφο ίχνος χωρίς να παραδέχεστε ότι απαιτούνταν συγκατάθεση.
4. Αν οι κανονισμοί της WEG περιλαμβάνουν οποιονδήποτε περιορισμό σε εξωτερικό εξοπλισμό, λάβετε γραπτή νομική γνωμοδότηση για το αν το φορητό split εμπίπτει εντός ή εκτός του περιορισμού πριν από την εγκατάσταση, αντί μετά την ανάκυψη μιας διαφωνίας.
5. Αφαιρέστε πλήρως την εγκατάσταση στο τέλος κάθε εποχής ψύξης και αποκαταστήστε τις επιφάνειες του περβαζιού και του πλαισίου στην αρχική τους κατάσταση, φωτογραφίζοντας την αποκατάσταση — αυτό ενισχύει την ταξινόμηση «φορητή συσκευή» για τις επόμενες εποχές.

Η νομική και πρακτική επιχειρηματολογία υπέρ των εγκαταστάσεων φορητού split σε ευρωπαϊκά κτίρια συνιδιοκτησίας είναι ισχυρή: αφαιρούμενες, μη διαπεραστικές, ιδιωτικά τοποθετημένες, και πλέον ρητά υποστηριζόμενες από τα δικαιώματα εγκατάστασης κλιματισμού της γερμανικής μεταρρύθμισης WEG. Η πρόκληση είναι η διαθεσιμότητα — οι μονάδες αυτής της κατηγορίας εξαντλούνται σε όλες τις ευρωπαϊκές αγορές μέσα σε λίγες ημέρες όταν εκτοξεύονται οι θερινές θερμοκρασίες.