Prava najmoprimaca i prekomjerna ljetna vrućina: što europski najmoprimci mogu učiniti

Ljetna vrućina u slabo prozračenom stanu na posljednjem katu ili u stanu okrenutom prema jugu nije samo neugodna — u ekstremnim godinama može predstavljati stvaran zdravstveni rizik, posebno za starije osobe, dojenčad i osobe s kardiovaskularnim ili respiratornim tegobama. Europska prava najmoprimaca u pogledu klimatizacije i toplinske udobnosti često su pogrešno shvaćen splet propisa: ne postoji jedinstvena direktiva EU-a koja obvezuje najmodavce na ugradnju rashladne opreme, ali obveze u pogledu pogodnosti za stanovanje ugrađene u zakone o najmu svake države članice pružaju najmoprimcima značajnu pravnu polugu — a u nekoliko jurisdikcija sudovi su prihvatili zahtjeve za smanjenje najamnine i sanaciju financiranu od strane najmodavca zbog prekomjernih unutarnjih ljetnih temperatura.

Imaju li najmodavci u Europi pravnu obvezu spriječiti pregrijavanje?

Nijedan pojedinačni europski zakon ne nalaže ugradnju klimatizacije, ali najmodavci diljem EU-a i Ujedinjenog Kraljevstva imaju implicitnu ili eksplicitnu obvezu održavati prostor u stanju pogodnom za stanovanje — a sudovi u Njemačkoj, Francuskoj i Nizozemskoj presudili su da ekstremno i trajno unutarnje pregrijavanje može predstavljati kršenje te obveze. Pravni prag razlikuje se ovisno o jurisdikciji, ali uobičajena referentna točka koju koriste njemački građanski sudovi jest unutarnja temperatura koja prelazi 26°C dulje od dva uzastopna sata, ili 30°C u bilo kojem trenutku, kao osnova za pritužbe u pogledu pogodnosti za stanovanje prema BGB §535 (Bürgerliches Gesetzbuch, njemački Građanski zakonik, koji zahtijeva da najmodavci održavaju najmljenu nekretninu u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu tijekom cijelog trajanja najma).

U Ujedinjenom Kraljevstvu, Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 proširuje najmodavčevu obvezu pogodnosti za stanovanje tako da eksplicitno obuhvaća prekomjernu vrućinu kao priznatu kategoriju opasnosti. Osnovni tehnički okvir je Housing Health and Safety Rating System (HHSRS — metodologija procjene rizika koju koriste engleske i velške lokalne vlasti za procjenu opasnosti u nekretninama, koja zasebno klasificira prekomjernu hladnoću i prekomjernu vrućinu kao opasnost kategorije 1 ili kategorije 2 na temelju izmjerenog rizika za zdravlje stanara). Opasnost prekomjerne vrućine kategorije 1 pokreće obvezu lokalne vlasti da djeluje i daje najmoprimcima pravo na tužbu pred okružnim sudom. To nije teoretsko pravo: nekoliko odluka Housing Ombudsmana od 2021. prihvatilo je pritužbe najmoprimaca o pregrijavanju u privatno i socijalno najmljenim nekretninama.

Koje dokaze o temperaturi najmoprimci trebaju za izgradnju pravnog slučaja?

Dokumentirani dokazi o trajnim unutarnjim temperaturama temelj su svakog uspješnog zahtjeva u pogledu pogodnosti za stanovanje. Digitalni higro-termometar s mogućnošću bilježenja (široko dostupan za manje od 20 €) postavljen u geometrijsko središte prostorije na visinu od približno 1,1 m — standardna visina mjerenja koja se koristi u procjenama toplinske udobnosti prema ISO 7730 — bilježi vremenski označenu povijest temperature i vlažnosti koja predstavlja objektivan dokaz. Izvezite podatke kao CSV datoteku ili fotografirajte očitanja zaslona u redovitim intervalima (najmanje četiri puta dnevno tijekom vrućih dana) i vodite pisani dnevnik koji povezuje očitanja s podacima o vanjskoj temperaturi iz lokalne meteorološke postaje.

Fotografije uvjeta u prostoriji — zatvoreni prozori u pokušaju sprječavanja buke ili kiše, ventilatori koji neprekidno rade, stanari koji vidljivo ne mogu spavati — potkrepljuju dokumentarni zapis. Pisana korespondencija najmodavcu sa zahtjevom za sanaciju, poslana praćenim pismom ili e-poštom s potvrdom o čitanju, utvrđuje vremenski slijed obavijesti i najmodavčev propust da djeluje. Njemački zakon o najmu zahtijeva da najmoprimci daju najmodavcima razuman rok za sanaciju (obično 2–4 tjedna za nehitne nedostatke, kraće za uvjete koji utječu na zdravlje) prije formalnog smanjenja najamnine ili pokretanja pravnog postupka. Slični zahtjevi za obavještavanje primjenjuju se u Nizozemskoj, Francuskoj i Ujedinjenom Kraljevstvu.

Mogu li najmoprimci ugraditi prijenosni klima-uređaj bez dopuštenja najmodavca?

U većini europskih jurisdikcija najmoprimci smiju ugraditi reverzibilnu, ne trajno fiksiranu rashladnu opremu bez suglasnosti najmodavca, pod uvjetom da se ne obavlja nikakva strukturna preinaka nekretnine. Prijenosna monoblok jedinica koja ispuh vodi kroz prozorski komplet jasno spada u ovu kategoriju u Njemačkoj, Nizozemskoj i većini najmova u Ujedinjenom Kraljevstvu — prozorski komplet ne predstavlja ništa više od privremene preinake koja se uklanja pri odlasku. Prijenosna split jedinica koja zahtijeva zidnu čahuru izbušenu jezgrom zauzima pravnu sivu zonu: bušenje predstavlja strukturnu preinaku za koju većina ugovora o najmu zahtijeva suglasnost najmodavca, ali rupa se može sanirati pri odlasku (vidi s1-039 za tehniku reverzibilnog bušenja). Najmoprimci u stambenim zgradama trebali bi dodatno konzultirati svoj ugovor o najmu za klauzule koje pokrivaju vanjske preinake, jer postavljanje vanjske jedinice na balkon može zahtijevati odobrenje upravljačke tvrtke.

Praktična strategija samopomoći koju preporučuje većina organizacija za zaštitu najmoprimaca — uključujući Mieterschutzbund u Njemačkoj, Shelter u Ujedinjenom Kraljevstvu i nizozemski Woonbond — jest odmah ugraditi prijenosnu jedinicu radi zaštite zdravlja, pisanim putem obavijestiti najmodavca o nedostatku pregrijavanja, zatražiti sanaciju u razumnom roku, a zatim pokrenuti pravni lijek putem smanjenja najamnine ili suda ako najmodavac ne djeluje. Ugradnja rashladne opreme ne poništava pravo najmoprimca na zahtjev za smanjenje najamnine zbog temeljnog nedostatka pogodnosti za stanovanje, pod uvjetom da je nedostatak postojao prije ugradnje financirane od strane najmoprimca.

Koje pravne lijekove najmoprimci realno mogu zahtijevati zbog pregrijavanja?

Smanjenje najamnine (u Njemačkoj se naziva Mietminderung) najčešće je korišten pravni lijek u praksi jer ne zahtijeva sudski postupak: prema njemačkom pravu, najmoprimac jednostavno izjavljuje razmjerno smanjenje najamnine, navodeći specifičan nedostatak, i zadržava odgovarajući iznos. Njemački sudovi dodijelili su smanjenja od 10–20% za trajno ljetno pregrijavanje kada je najmoprimac dokumentirao temperature koje dosljedno prelaze 26°C, posebno u nekretninama s tamnim krovnim pokrovima ili krovnim prozorima okrenutima prema jugu. Zadržani iznos akumulira se na bankovnom računu najmoprimca i može se isplatiti ako najmodavac uspije, čime se smanjuje financijski rizik osporenog smanjenja.

U Nizozemskoj, Huurcommissie (Sud za najam — nacionalno nizozemsko tijelo koje posreduje između najmodavaca i najmoprimaca u pogledu najamnine, nedostataka u održavanju i naknada za usluge) može naložiti smanjenje najamnine za dokumentirani gebreken (nedostatak) koji utječe na uvjete pogodne za stanovanje, s odlukama koje se obično donose u roku od 12 tjedana od podnošenja zahtjeva. Najmoprimci u Ujedinjenom Kraljevstvu s najmodavcima iz lokalnih vlasti ili stambenih udruga mogu se obratiti Housing Ombudsmanu nakon iscrpljivanja internog postupka za pritužbe najmodavca; privatni najmoprimci moraju izravno pokrenuti tužbe pred okružnim sudom, što je sporije, ali je dovelo do uspješnih ishoda u slučajevima temeljenima na HHSRS-u nakon 2021.

Podnio sam pritužbu Huurcommissie nakon što sam dokumentirao tri tjedna temperatura iznad 28°C u svom stanu na posljednjem katu. Najmodavac je dvije godine odbijao poboljšati izolaciju krova. Dobio sam smanjenje najamnine od 15% za ljetno razdoblje — trebalo je oko 10 tjedana od podnošenja.

Pregrijavanje novogradnje: kada se stanovi usklađeni s Ecodesignom i dalje pregrijavaju unatoč suvremenim standardima

Kontraintuitivna i sve veća kategorija pritužbi na pregrijavanje odnosi se na visoko specificirane stanove u novogradnji koji zadovoljavaju ili premašuju trenutne standarde energetske učinkovitosti iz Građevinskih propisa. Te su zgrade često toliko dobro izolirane i nepropusne za zrak da se solarni dobici kroz velike ostakljene površine okrenute prema jugu ili zapadu — potrebne za ciljeve dnevnog svjetla iz Građevinskih propisa — akumuliraju tijekom dana bez pasivnog puta prozračivanja za njihovo raspršivanje. Unutarnje temperature u dobro izoliranim stanovima u novogradnji mogu dosegnuti 32–34°C tijekom vrućih poslijepodneva čak i kada vanjske temperature dosežu vrhunac od 30°C, jer izolacija koja zimi zadržava toplinu vani, ljeti također zadržava solarno generiranu toplinu zarobljenu unutra. U Ujedinjenom Kraljevstvu, Part O Građevinskih propisa (Pregrijavanje, uveden u listopadu 2021. za nove stambene zgrade) sada zahtijeva od investitora da putem dinamičkog toplinskog modeliranja dokažu da se nova stambena jedinica neće pregrijati — ali standard se primjenjuje samo na novogradnju, ne na postojeći fond, a prag modeliranja kritizirali su istraživači na UCL Energy Institute kao nedovoljno konzervativan za projicirane buduće klimatske uvjete.

Kako se prijenosni split klima-uređaj uklapa u praktični odgovor najmoprimca na pregrijavanje?

Za najmoprimce koji pokreću pravne lijekove — proces koji obično traje mjesecima — prijenosni split klima-uređaj pruža trenutačno olakšanje dok zahtjev traje. Za razliku od fiksnih split instalacija koje zahtijevaju suglasnost najmodavca i strukturne radove, prijenosni split s čahurom izbušenom jezgrom ili čak monoblok s prozorskim kompletom može se postaviti u roku od jednog dana i ukloniti bez traga kada najam završi. Trošak jedinice (500–850 € za kvalitetni inverterski prijenosni split) u načelu se može uključiti u zahtjev za naknadu štete protiv najmodavca ako pregrijavanje predstavlja nedostatak koji se može otkloniti, a koji najmodavac nije riješio u razumnom roku — što su organizacije za zaštitu najmoprimaca u Njemačkoj i Nizozemskoj uspješno argumentirale u nagodbama, iako formalne sudske dosude troškova uređaja ostaju relativno rijetke.

Praćenje zaliha prijenosnih split uređaja prije dolaska sezone toplinskih valova

Najmoprimci koji se suočavaju s ljetom potencijalnog pregrijavanja trebali bi idealno osigurati prijenosnu rashladnu jedinicu prije početka sezone, a ne tijekom nje. Europski toplinski valovi opetovano su pokazali da potražnja za prijenosnim klima-uređajima istovremeno raste u više zemalja, praznjeći zalihe trgovaca na malo unutar 24–48 sati od objave prognoze.