Compreender a Legislação sobre a Fachada em Propriedade Partilhada: Aprovação de AC em Condomínio na Europa

Instalar ar condicionado num apartamento de que se é proprietário pleno é simples. Instalá-lo num apartamento que partilha paredes, um telhado, uma fachada e uma estrutura jurídica de compropriedade com dezenas de vizinhos é consideravelmente mais complexo. Em toda a Europa continental, o edifício de apartamentos organiza-se tipicamente como um condomínio — um enquadramento jurídico de compropriedade em que cada proprietário detém a sua fração privada, partilhando a propriedade das partes comuns, incluindo a fachada do edifício, o telhado, as paredes estruturais e o aspeto exterior. A aprovação em condomínio para a instalação de AC na Europa torna-se necessária a partir do momento em que o sistema proposto exige qualquer modificação dessas partes comuns — e a maioria dos sistemas de AC convencionais exige-a.

O que torna a instalação de AC num condomínio europeu juridicamente complexa?

A complexidade jurídica decorre da distinção entre partes privadas e partes comuns. Num edifício de apartamentos europeu típico, regido pelo direito da compropriedade, as paredes exteriores, as superfícies da fachada (incluindo tudo o que seja visível do exterior) e os elementos estruturais são partes comuns detidas coletivamente por todos os condóminos. Qualquer modificação de uma parte comum requer o consentimento do órgão do condomínio — expresso através de uma votação em assembleia geral (AG) ou em assembleia extraordinária —, independentemente de a modificação beneficiar apenas um apartamento. Uma unidade de AC de parede com o seu condensador exterior visível na fachada constitui uma modificação de uma parte comum em todos os principais sistemas jurídicos europeus de compropriedade.

A implicação prática: instalar um AC split de parede padrão com condensador exterior num apartamento europeu exige quase sempre autorização prévia da assembleia geral do condomínio. Instalá-lo sem essa autorização expõe o proprietário a uma ordem judicial de remoção, a custos de reposição e a complicações na revenda, quando o dossiê técnico do imóvel é auditado. O risco jurídico é real e é regularmente aplicado — sobretudo em França, em Itália e em Espanha, onde o direito da compropriedade está bem desenvolvido e é ativamente litigado.

Como funciona o processo de aprovação em assembleia geral para a instalação de AC numa copropriété francesa?

Numa copropriété francesa, qualquer obra que afete as partes comuns — incluindo o exterior do edifício — exige uma deliberação adotada pela assembleia geral de condóminos (Assemblée Générale des copropriétaires). Para a instalação de AC com um condensador exterior visível na fachada, o artigo relevante é tipicamente o Artigo 25 ou 26 da Lei de 1965, que exige uma dupla maioria: mais de metade dos condóminos em número e mais de dois terços do total das quotas do condomínio. A não obtenção desta votação antes da instalação pode resultar numa action en justice interposta pelo syndic ou por qualquer condómino, com vista à remoção obrigatória a expensas de quem instalou.

Na prática, o processo em assembleia geral implica apresentar um pedido ao syndic (o administrador) com pelo menos 21 dias de antecedência relativamente à próxima assembleia, para que o ponto possa ser incluído na ordem de trabalhos. Fornecer uma especificação técnica, fotografias da instalação proposta, um certificado de eletricista e uma avaliação de ruído (uma vez que o incómodo sonoro é uma objeção comum dos condóminos) melhora substancialmente a probabilidade de a deliberação ser aprovada. Muitos condomínios franceses têm agora cláusulas-padrão que permitem instalações reversíveis de AC portátil sem exigir uma votação plena em assembleia geral — uma distinção que vale a pena verificar no règlement de copropriété antes de preparar uma proposta para a assembleia.

A reforma da WEG alemã de 2020: o caso particular do veto da minoria

A reforma da WEG alemã de dezembro de 2020 simplificou significativamente o enquadramento de aprovação da compropriedade, reduzindo a maioria exigida para a maioria das modificações de uma maioria qualificada para uma maioria simples. Importa sublinhar que a reforma também introduziu o conceito de Privilegierte Maßnahmen (medidas privilegiadas): tipos específicos de modernização, incluindo o carregamento de veículos elétricos, as adaptações de acessibilidade e a instalação de banda larga, que os proprietários individuais têm o direito de executar mesmo contra a oposição da maioria. A instalação de AC residencial não está explicitamente incluída na atual lista de medidas privilegiadas, mas a doutrina jurídica alemã defende cada vez mais que a instalação de AC, num clima em mudança, cumpre o critério de razoabilidade que bloquearia as objeções da minoria. Esta continua a ser uma área em evolução da jurisprudência da WEG que vale a pena acompanhar.

Como tratam as leis de compropriedade italiana e espanhola as modificações da fachada por AC?

O direito italiano do condomínio, ao abrigo dos Artigos 1117–1139 do Codice Civile, define de forma ampla as partes comuns, incluindo explicitamente as paredes exteriores, as fachadas e a envolvente estrutural do edifício. Qualquer modificação visível do exterior — incluindo uma unidade condensadora, o encaminhamento de tubagem ou um suporte — exige a aprovação da assembleia por uma maioria de condóminos que represente a maioria da quota milesimal. Os tribunais italianos têm sustentado de forma consistente que as instalações de AC exteriores constituem inovações (innovazioni) das partes comuns e não modificações permitidas da propriedade privada, exigindo a maioria de aprovação mais elevada prevista no Artigo 1120 CC.

O direito espanhol do condomínio, ao abrigo da Ley de Propiedad Horizontal, estabelece uma maioria de 3/5 para as modificações dos elementos comuns. As comunidades de propietarios espanholas tornaram-se cada vez mais ativas na imposição da uniformidade da fachada, sobretudo em empreendimentos residenciais mais recentes, onde o aspeto arquitetónico do edifício está protegido pelos estatutos da comunidad. Tanto em Itália como em Espanha, muitas comunidades/condominii incluem agora protocolos explícitos de instalação de AC nos seus reglamentos/regolamenti, especificando as posições de condensador aprovadas, os percursos de tubagem aprovados e a correspondência de cor exigida — o que torna essencial a consulta prévia ao administrador antes de qualquer instalação.

Como é que um AC split móvel portátil evita despoletar os requisitos de aprovação do condomínio?

Um AC split móvel portátil coloca tanto a unidade interior como a exterior dentro do apartamento privado. O módulo exterior — que contém o compressor e o condensador — assenta no chão dentro de uma divisão, corredor ou armário ventilado, e não na fachada partilhada do edifício. As mangueiras de refrigerante passam pela abertura de janela privada, que faz parte da fração privada em praticamente todos os enquadramentos europeus de compropriedade, e não de uma parte comum. Nada é aparafusado nem fica visível na fachada partilhada; nenhuma parte comum é modificada ou onerada. A instalação insere-se, portanto, inteiramente na esfera privada do proprietário do apartamento e não exige o consentimento do condomínio.

Esta vantagem jurídica é específica da conceção do split móvel. Um monobloco portátil de mangueira única padrão também evita a modificação da fachada, mas a sua eficiência significativamente inferior e as perdas relacionadas com a infiltração fazem dele uma solução de arrefecimento fraca a longo prazo. Uma unidade split móvel oferece um desempenho comparável ao de um split de parede — em muitos casos com uma potência em BTU e uma classificação SEER idênticas — mantendo a total isenção legal em condomínio de um sistema posicionado no interior. Para os proprietários de apartamentos em copropriétés francesas, condominii italianos e comunidades espanholas, isto não é uma pequena comodidade, mas sim uma verdadeira resolução de um obstáculo jurídico significativo.

Os tópicos europeus do r/legaladvice sobre AC em apartamentos estão cheios de pessoas que instalaram sistemas split sem aprovação em assembleia geral e que enfrentam agora ordens de remoção. O conselho consistente de quem conseguiu resolver a situação: use uma unidade portátil que fique inteiramente dentro do apartamento. A partir do momento em que nada toca nas partes comuns, o órgão do condomínio não tem base legal para se opor.

Que documentação devo preparar se optar por procurar a aprovação em assembleia geral para a instalação de AC?

Se a instalação pretendida exigir um condensador exterior e se estiver a procurar a aprovação em assembleia geral, a qualidade da documentação apresentada aos condóminos afeta substancialmente a probabilidade de a votação ser aprovada. Os condóminos opõem-se mais frequentemente com três fundamentos: o impacto visual na fachada do edifício, a perturbação sonora da unidade condensadora e as preocupações com a integridade estrutural devidas às fixações dos suportes. Cada uma destas objeções pode ser antecipada com documentação técnica adequada.

1. Visualização arquitetónica ou fotografia à escala que mostre a posição proposta do condensador na fachada, com as dimensões e qualquer revestimento de correspondência de cor previsto — responde às objeções de impacto visual antes da reunião.
2. Relatório acústico ou dados de ruído certificados pelo fabricante para a unidade condensadora à distância medida dos apartamentos vizinhos, demonstrando a conformidade com os regulamentos locais de ruído — a objeção mais comum nas votações de condomínio francesas e alemãs.
3. Confirmação de um engenheiro de estruturas de que as fixações dos suportes propostas são adequadas à construção da parede e de que nenhum elemento estrutural é afetado — responde às objeções dos proprietários situados abaixo ou junto à posição proposta para a unidade.
4. Confirmação urbanística ou regulamentar de que não é necessário qualquer consentimento adicional da autoridade municipal e de que a instalação cumpre os regulamentos locais relativos ao aspeto da fachada e à instalação elétrica.
5. Adenda ao seguro que confirme que a instalação está coberta pelo seguro de imóvel individual do proprietário quanto a qualquer responsabilidade perante terceiros decorrente da unidade — responde às preocupações de responsabilidade do syndic e dos restantes condóminos.

O que acontece se o AC for instalado sem a aprovação exigida do condomínio?

Instalar um condensador de AC exterior sem a aprovação exigida em assembleia geral expõe o proprietário a três riscos materiais. O primeiro é uma ação civil movida pelo syndic ou por qualquer condómino, com vista a uma ordem judicial de remoção obrigatória e de reposição da fachada a expensas de quem instalou — um procedimento disponível ao abrigo dos códigos civis em França, em Itália, em Espanha e na Alemanha. O segundo é uma redução do valor de revenda e complicações na escritura notarial, onde o dossiê de conformidade técnica do imóvel é analisado e qualquer modificação não autorizada tem de ser declarada ou regularizada a posteriori. O terceiro é uma potencial lacuna de cobertura do seguro: se uma instalação não autorizada causar danos a um imóvel vizinho, a seguradora do proprietário pode recusar a indemnização com base na modificação estrutural não autorizada.

A aprovação retroativa em assembleia geral — procurar a aprovação após a instalação em vez de antes — está legalmente disponível na maioria dos sistemas, mas comporta um risco político mais elevado: os condóminos que poderiam ter aprovado um pedido prévio votam por vezes contra um pedido retrospetivo por princípio. O conselho prático e jurídico dos advogados de compropriedade em França, na Alemanha, em Itália e em Espanha é consistente: procure a aprovação antes da instalação, ou escolha um tipo de instalação que não a exija.

Para a maioria dos habitantes de apartamentos europeus, um AC split móvel portátil não é uma escolha de compromisso feita sob constrangimento legal — é uma solução tecnicamente capaz que, por acréscimo, é juridicamente inócua. A combinação de ausência de modificação da fachada, ausência de requisito de aprovação em assembleia geral, total reversibilidade e desempenho equivalente ao de um sistema split fixo faz dele a escolha de arrefecimento mais prática para os imóveis em compropriedade em todos os principais enquadramentos jurídicos europeus.

As unidades split móveis da classe do Midea PortaSplit, que satisfazem todos os requisitos legais europeus de compropriedade — sem fixações exteriores, sem modificação da fachada, com colocação totalmente interior —, são as unidades com maior procura nas cidades europeias densamente construídas durante as ondas de calor.