Direitos dos inquilinos e calor excessivo no verão: o que os arrendatários europeus podem fazer

O calor do verão num apartamento de último andar mal ventilado ou orientado a sul não é apenas desconfortável — em anos extremos pode representar um verdadeiro risco para a saúde, sobretudo para idosos, bebés e pessoas com problemas cardiovasculares ou respiratórios. Os direitos dos inquilinos europeus em matéria de ar condicionado e conforto térmico são um mosaico frequentemente mal compreendido: não existe uma única diretiva da UE que obrigue os senhorios a instalar equipamento de arrefecimento, mas as obrigações de habitabilidade consagradas na lei do arrendamento de cada Estado-Membro conferem aos arrendatários uma alavancagem jurídica significativa — e, em várias jurisdições, os tribunais deram provimento a pedidos de redução da renda e de reparação financiada pelo senhorio com base em temperaturas interiores excessivas no verão.

Têm os senhorios na Europa o dever legal de evitar o sobreaquecimento?

Nenhuma lei europeia isolada obriga à instalação de ar condicionado, mas os senhorios em toda a UE e no Reino Unido têm o dever implícito ou explícito de manter o imóvel em condições de habitabilidade — e os tribunais na Alemanha, em França e nos Países Baixos têm considerado que o sobreaquecimento interior extremo e prolongado pode constituir um incumprimento desse dever. O limiar jurídico varia consoante a jurisdição, mas um ponto de referência comum usado nos tribunais cíveis alemães é uma temperatura interior superior a 26°C durante mais de duas horas consecutivas, ou 30°C em qualquer momento, como base para queixas de habitabilidade ao abrigo do §535 do BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, o Código Civil alemão, que exige que os senhorios mantenham o imóvel arrendado em condição adequada ao uso acordado durante todo o arrendamento).

No Reino Unido, o Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 alarga explicitamente o dever de habitabilidade do senhorio para abranger o calor excessivo como uma categoria de perigo reconhecida. O quadro técnico subjacente é o Housing Health and Safety Rating System (HHSRS — a metodologia de avaliação de risco usada pelas autoridades locais de Inglaterra e do País de Gales para avaliar os perigos dos imóveis, que classifica o frio excessivo e o calor excessivo separadamente como perigos de Categoria 1 ou Categoria 2 com base no risco medido para a saúde do ocupante). Um perigo de calor excessivo de Categoria 1 desencadeia o dever de a autoridade local agir e confere aos inquilinos um direito de ação no tribunal do condado. Este não é um direito teórico: várias decisões do Housing Ombudsman desde 2021 deram provimento a queixas de inquilinos sobre sobreaquecimento, tanto em imóveis de arrendamento privado como social.

Que provas de temperatura precisam os inquilinos para construir um processo legal?

A prova documental de temperaturas interiores sustentadas é a base de qualquer pedido de habitabilidade bem-sucedido. Um higrotermómetro digital com capacidade de registo (amplamente disponível por menos de €20) colocado no centro geométrico da divisão a aproximadamente 1.1 m de altura — a altura de medição padrão utilizada nas avaliações de conforto térmico da ISO 7730 — regista um historial de temperatura e humidade com data e hora que constitui prova objetiva. Exporte os dados como ficheiro CSV ou fotografe as leituras do mostrador a intervalos regulares (pelo menos quatro vezes por dia nos dias quentes) e mantenha um registo escrito que correlacione as leituras com os dados de temperatura exterior de uma estação meteorológica local.

As fotografias das condições da divisão — janelas fechadas na tentativa de impedir o ruído ou a chuva, ventoinhas a funcionar continuamente, ocupantes visivelmente incapazes de dormir — reforçam o registo documental. A correspondência escrita ao senhorio a solicitar reparação, enviada por carta registada ou por email com aviso de leitura, estabelece a cronologia da notificação e da omissão do senhorio em agir. A lei do arrendamento alemã exige que os inquilinos concedam aos senhorios um prazo de reparação razoável (tipicamente 2–4 semanas para defeitos não urgentes, mais curto para condições que afetam a saúde) antes de reduzir formalmente a renda ou de intentar uma ação legal. Requisitos de notificação semelhantes aplicam-se nos Países Baixos, em França e no Reino Unido.

Podem os inquilinos instalar um ar condicionado portátil sem autorização do senhorio?

Na maioria das jurisdições europeias, os inquilinos podem instalar equipamento de arrefecimento reversível e não fixado de forma permanente sem o consentimento do senhorio, desde que não seja feita qualquer modificação estrutural do imóvel. Uma unidade monobloco portátil que expele o ar através de um kit de janela enquadra-se claramente nesta categoria na Alemanha, nos Países Baixos e na maioria dos arrendamentos do Reino Unido — o kit de janela não constitui mais do que uma modificação temporária que é removida à saída. Uma unidade split portátil que exige uma manga de parede aberta com broca de coroa ocupa uma zona jurídica cinzenta: a furação constitui uma modificação estrutural para a qual a maioria dos contratos de arrendamento exige o consentimento do senhorio, mas o furo pode ser reparado à saída (veja s1-039 para a técnica de furação reversível). Os titulares de contratos de arrendamento em prédios de apartamentos devem ainda consultar o seu contrato quanto a cláusulas que abranjam alterações exteriores, uma vez que a colocação da unidade exterior numa varanda pode exigir a aprovação da administração do condomínio.

A estratégia prática de autoajuda que a maioria das organizações de defesa dos inquilinos recomenda — incluindo o Mieterschutzbund na Alemanha, a Shelter no Reino Unido e a Woonbond neerlandesa — é instalar de imediato uma unidade portátil para proteger a saúde, notificar o senhorio por escrito do defeito de sobreaquecimento, solicitar a reparação dentro de um prazo razoável e, depois, recorrer à via legal através da redução da renda ou do tribunal, caso o senhorio não atue. Instalar equipamento de arrefecimento não implica a renúncia ao direito do inquilino de reclamar uma redução da renda pelo defeito de habitabilidade subjacente, desde que o defeito existisse antes da instalação financiada pelo inquilino.

Que recursos podem os inquilinos reclamar realisticamente pelo sobreaquecimento?

A redução da renda (chamada Mietminderung na Alemanha) é o recurso mais frequentemente utilizado na prática porque não exige ação judicial: na lei alemã, o inquilino limita-se a declarar uma redução proporcional da renda, invocando o defeito específico, e retém o valor correspondente. Os tribunais alemães têm concedido reduções de 10–20% por sobreaquecimento sustentado no verão nos casos em que o inquilino documentou temperaturas que excederam de forma consistente os 26°C, sobretudo em imóveis com coberturas escuras ou clarabóias orientadas a sul. O valor retido acumula-se na conta bancária do inquilino e pode ser entregue caso o senhorio ganhe a causa, reduzindo o risco financeiro de uma redução contestada.

Nos Países Baixos, a Huurcommissie (Tribunal de Rendas — o organismo nacional neerlandês que faz a mediação entre senhorios e inquilinos em matéria de renda, defeitos de manutenção e encargos de serviços) pode ordenar a redução da renda por um gebreken (defeito) documentado que afete as condições de habitabilidade, sendo as decisões normalmente proferidas no prazo de 12 semanas a contar do pedido. Os inquilinos do Reino Unido cujos senhorios sejam autoridades locais ou associações de habitação podem recorrer ao Housing Ombudsman após esgotarem o processo interno de reclamações do senhorio; os inquilinos privados têm de intentar diretamente ações no tribunal do condado, o que é mais lento, mas tem produzido resultados favoráveis em casos baseados no HHSRS posteriores a 2021.

Apresentei uma queixa à Huurcommissie depois de documentar três semanas de temperaturas acima de 28°C no meu apartamento de último andar. O senhorio tinha-se recusado a melhorar o isolamento do telhado durante dois anos. Consegui uma redução de 15% na renda referente ao período de verão — demorou cerca de 10 semanas desde a apresentação.

Sobreaquecimento em construção nova: quando os apartamentos conformes com o Ecodesign continuam a sobreaquecer apesar das normas modernas

Uma categoria contraintuitiva e crescente de queixas de sobreaquecimento envolve apartamentos de construção nova de alta especificação que cumprem ou excedem as normas atuais de eficiência energética do Building Regulation. Estes edifícios são muitas vezes tão bem isolados e estanques ao ar que os ganhos solares através de grandes envidraçados orientados a sul ou a oeste — exigidos pelos objetivos de luz natural do Building Regulation — se acumulam ao longo do dia sem qualquer via de ventilação passiva para os dissipar. As temperaturas interiores em apartamentos de construção nova bem isolados podem atingir 32–34°C nas tardes quentes, mesmo quando as temperaturas exteriores atingem um pico de 30°C, porque o isolamento que mantém o calor no exterior no inverno também mantém o calor gerado pelo sol retido no interior no verão. No Reino Unido, a Part O do Building Regulations (Sobreaquecimento, introduzida em outubro de 2021 para novos edifícios residenciais) exige agora que os promotores demonstrem, através de modelação térmica dinâmica, que as novas habitações não irão sobreaquecer — mas a norma aplica-se apenas à construção nova, não ao parque existente, e o limiar de modelação foi criticado por investigadores do UCL Energy Institute por ser insuficientemente conservador face às condições climáticas futuras projetadas.

Como se enquadra um AC split portátil na resposta prática de um inquilino ao sobreaquecimento?

Para os inquilinos que recorrem às vias legais — um processo que normalmente demora meses — um ar condicionado split portátil proporciona alívio imediato enquanto o pedido decorre. Ao contrário das instalações split fixas que exigem o consentimento do senhorio e obras estruturais, um split portátil com uma manga aberta com broca de coroa, ou mesmo um monobloco com kit de janela, pode ser instalado num dia e removido sem deixar vestígios quando o arrendamento termina. O custo da unidade (€500–€850 para um split portátil inverter de qualidade) pode, em princípio, ser incluído num pedido de indemnização contra o senhorio se o sobreaquecimento constituir um defeito reparável que o senhorio não resolveu dentro de um prazo razoável — um argumento que as organizações de defesa dos inquilinos na Alemanha e nos Países Baixos apresentaram com sucesso em casos resolvidos por acordo, embora as condenações formais em tribunal ao custo dos aparelhos continuem a ser relativamente raras.

Monitorizar o stock de split portátil antes da chegada da época de ondas de calor

Os inquilinos que enfrentam um verão de potencial sobreaquecimento devem, idealmente, garantir uma unidade de arrefecimento portátil antes de a época começar, e não durante a mesma. Os episódios de ondas de calor europeias demonstraram repetidamente que a procura de unidades de AC portátil dispara em simultâneo em vários países, esgotando o stock dos retalhistas em 24–48 horas após o anúncio de uma previsão.