Regulamentação de ar condicionado em fachadas de apartamentos na Europa

Todos os verões, milhares de moradores de apartamentos europeus veem a gestão do seu edifício recusar-lhes a autorização para instalar um split de parede — e concluem incorretamente que o ar condicionado lhes é impossível. A regulamentação de ar condicionado em fachadas de apartamentos proíbe, de facto, as unidades de condensador exteriores em fachadas partilhadas na maioria dos quadros de condomínio e de arrendamento europeus, mas quase nada diz sobre as instalações de split portátil que deixam o exterior do edifício completamente inalterado. Compreender a fronteira precisa entre o que está regulado e o que não está é a chave para arrefecer o seu apartamento de forma legal.

O que torna uma instalação de AC exterior numa modificação da fachada?

Qualquer elemento permanente fixado à face exterior de um edifício de apartamentos, ou que a penetre visivelmente, é geralmente classificado como uma modificação da fachada ao abrigo da regulamentação europeia de condomínio e de edifícios. Isto inclui as unidades de condensador de split de AC exteriores, os suportes de fixação e as penetrações das linhas de refrigerante através da parede exterior ou da platibanda. As instalações interiores encaminhadas pela janela que não deixam qualquer marca permanente na fachada ficam fora desta definição na maioria das jurisdições.

A distinção jurídica assenta em dois conceitos que surgem na maioria das leis de condomínio europeias: as partes comuns (parties communes em França, gemeinschaftliches Eigentum na Alemanha, common parts no arrendamento do Reino Unido) e as alterações ao aspeto exterior. Uma unidade de condensador exterior modifica ambos: está fisicamente fixada à fachada do edifício (uma parte comum) e altera o aspeto visual do exterior. Um módulo exterior de split portátil assente no peitoril da sua janela privativa, ligado à unidade interior por uma conduta que passa pela abertura da sua janela privativa, não toca em nenhuma parte comum.

Como difere a regulamentação de fachadas de apartamentos entre os países europeus?

O panorama regulamentar varia significativamente consoante a jurisdição, mas o padrão é consistente: as instalações permanentes exteriores exigem aprovação coletiva, enquanto as instalações reversíveis em janela privativa não. A tabela abaixo resume o quadro jurídico aplicável, o organismo de aprovação e o tratamento das instalações de split móvel em cinco grandes mercados europeus, com base na legislação publicada e no comentário jurídico corrente em cada jurisdição.

O quadro da copropriété francesa merece particular atenção por ser o mais precisamente articulado. O artigo 25 da lei de 1965 exige um voto por maioria de dois terços para qualquer transformação, acréscimo ou melhoria que afete as partes comuns ou o aspeto exterior do edifício. Uma unidade de condensador exterior montada na parede cumpre ambos os critérios: a parede da fachada é uma parte comum e a unidade altera visivelmente o exterior. Um módulo de split portátil no peitoril de uma varanda privativa ou encaminhado através de uma janela privativa não cumpre nenhum. O comentário jurídico francês (jurisprudence) confirma consistentemente esta distinção.

A reforma de 2020 do WEG alemão (Wohnungseigentumsgesetz) introduziu uma nova disposição que permite aos proprietários individuais exigir consentimento para medidas de eficiência energética, incluindo a instalação de bombas de calor. No entanto, esta disposição facilita a aprovação de instalações elegíveis, em vez de eliminar o requisito de aprovação — e as instalações de split portátil através de janelas privativas já estavam por regular antes de 2020. A reforma do WEG é, por conseguinte, mais relevante para os proprietários que pretendem instalar splits de parede fixos em fachadas partilhadas do que para os que utilizam tecnologia de split móvel.

Colocação em terraço de cobertura: a via alternativa em edifícios de vários pisos

Se o seu apartamento incluir acesso privativo a um terraço de cobertura ou jardim de cobertura — comum nas frações do piso de cobertura em edifícios de apartamentos franceses, italianos e neerlandeses —, colocar aí o módulo exterior do split portátil evita por completo a questão da fachada. O terraço de cobertura é tipicamente designado como pertença privativa na escritura do imóvel, o que significa que as instalações nele são tratadas do mesmo modo que as instalações dentro da sua fração. A conduta sobe verticalmente da unidade interior através de um vazio de teto ou de uma coluna técnica até à cobertura, o que, em edifícios mais antigos com vazios técnicos acessíveis de pavimento a teto, pode ser conseguido sem qualquer obra estrutural. Mesmo em edifícios com restrições de fachada rigorosas, a colocação em cobertura é consistentemente admissível e é a via utilizada pelos profissionais de AVAC ao recomendar soluções para apartamentos do último piso com condicionantes de fachada.

Como evita um split móvel por completo o problema da fachada?

Um sistema de split móvel (split portátil) evita o problema da fachada porque o seu módulo exterior não está fixado à estrutura do edifício e não exige qualquer penetração da parede exterior. O módulo assenta no peitoril da janela, no pavimento da varanda ou num suporte de gradeamento como objeto autónomo, ligado à unidade interior por um feixe de condutas que passa pela janela parcialmente aberta. Quando é removido, a janela fecha-se no seu estado original e a estrutura do edifício permanece inalterada.

O feixe de condutas (duas linhas de refrigerante isoladas, um cabo de alimentação e um cabo de controlo numa bainha exterior, tipicamente com 65–75 mm de diâmetro total) passa por uma vedação de painel na abertura da janela — um painel removível que preenche o vão deixado quando a janela está parcialmente aberta. Este painel não é fixado ao caixilho da janela com qualquer adesivo ou fixador mecânico, o que o torna diretamente reversível. Juridicamente, esta instalação equivale a deixar uma janela ligeiramente aberta: está inteiramente dentro dos direitos do inquilino ou do proprietário sobre o seu espaço habitacional privativo.

E se quiser um split fixo apesar da regulamentação — a aprovação alguma vez é concedida?

A aprovação formal de unidades de condensador de AC exteriores é ocasionalmente concedida em edifícios de apartamentos europeus, mas o processo é lento, o resultado é incerto e o limiar varia acentuadamente consoante o edifício e a jurisdição. Em França, uma assembleia de copropriété exige tipicamente que o pedido seja inscrito na ordem de trabalhos formal (ordre du jour) da assembleia geral anual, que pode estar a meses de distância. Dois terços dos comproprietários por quota-parte têm de votar a favor — um limiar que raramente é alcançado em edifícios onde os restantes proprietários receiam o impacto visual no valor da sua propriedade.

Na Alemanha, a reforma de 2020 do WEG criou um caminho mais claro: um proprietário individual pode exigir que a comunidade consinta na instalação de uma bomba de calor ou de AC por motivos de eficiência energética, e a comunidade só pode recusar com fundamento em desvantagem desproporcionada para os restantes proprietários. No entanto, 'desvantagem desproporcionada' é juridicamente elástica e o impacto na fachada é um fundamento de recusa reconhecido na jurisprudência alemã. Na prática, as aprovações por esta via demoram 6–18 meses a obter, abrangendo uma ou mais assembleias gerais anuais.

1. Apresente um pedido por escrito ao gestor do seu edifício (syndic, Hausverwaltung, VvE bestuur) que descreva a instalação proposta, o seu impacto visual, e que solicite a inscrição na ordem de trabalhos da próxima assembleia geral.
2. Obtenha um orçamento de instalação profissional que indique as dimensões da unidade de condensador e a posição proposta do suporte na fachada, que será exigido pela assembleia para avaliar o impacto visual.
3. Prepare um resumo técnico que demonstre o benefício de eficiência energética (SEER, redução anual de kWh) ao abrigo dos fundamentos de eficiência energética do WEG 2020 na Alemanha, ou como argumento de apoio noutros mercados.
4. Se a votação falhar, recorra da decisão através do mecanismo de resolução de litígios aplicável — em França, através do tribunal judiciaire, na Alemanha, através do Amtsgericht — mas tenha presente que isto acrescenta anos e custos jurídicos.
5. Em paralelo, avance com uma instalação de split portátil que não exige aprovação, para obter arrefecimento enquanto o processo formal decorre.

Esperei 18 meses a tentar que a copropriété aprovasse um split fixo. Entretanto comprei uma unidade de split portátil e passei-a pela janela. Quando a votação finalmente passou, já nem sequer precisava da unidade fixa.

Os inquilinos e proprietários de apartamentos europeus que lidam com restrições de fachada não devem esperar por um processo regulamentar para arrefecer as suas casas. Uma instalação de split móvel não exige aprovação, furação nem reunião de assembleia — e tem um desempenho comparável ao de um split de parede fixo em eficiência energética e ruído.