Права арендаторов и чрезмерная летняя жара: что могут сделать европейские наниматели жилья

Летняя жара в плохо проветриваемой квартире на верхнем этаже или в квартире с окнами на юг не просто неприятна — в экстремальные годы она может представлять реальную угрозу здоровью, особенно для пожилых людей, младенцев и людей с сердечно-сосудистыми или дыхательными заболеваниями. Права европейских арендаторов в отношении кондиционирования воздуха и теплового комфорта — это часто неправильно понимаемый лоскутный набор норм: нет единой директивы ЕС, обязывающей арендодателей устанавливать охлаждающее оборудование, но обязательства по пригодности для проживания, заложенные в жилищное право каждого государства-члена, дают арендаторам значимый юридический рычаг — и в ряде юрисдикций суды удовлетворяли требования о снижении арендной платы и финансируемом арендодателем устранении проблемы на основании чрезмерной температуры в помещении летом.

Обязаны ли арендодатели в Европе по закону предотвращать перегрев?

Ни один отдельный европейский закон не обязывает устанавливать кондиционирование воздуха, но арендодатели по всему ЕС и в Великобритании имеют неявную или явную обязанность поддерживать помещения в пригодном для проживания состоянии — и суды в Германии, Франции и Нидерландах признавали, что экстремальный и устойчивый перегрев помещения может составлять нарушение этой обязанности. Юридический порог различается по юрисдикциям, но распространённой отправной точкой, используемой в гражданских судах Германии, является температура в помещении, превышающая 26°C более двух часов подряд, или 30°C в любой момент, как основание для жалоб на непригодность для проживания согласно BGB §535 (Bürgerliches Gesetzbuch, Гражданский кодекс Германии, который требует от арендодателей поддерживать арендуемую недвижимость в состоянии, пригодном для согласованного использования на протяжении всей аренды).

В Великобритании Закон о жилье (пригодность для проживания человека) 2018 года прямо распространяет обязанность арендодателя по обеспечению пригодности для проживания на чрезмерную жару как признанную категорию опасности. Основой технической базы является Система рейтинговой оценки здоровья и безопасности жилья (HHSRS — методология оценки рисков, используемая местными органами власти Англии и Уэльса для оценки опасностей недвижимости, которая классифицирует чрезмерный холод и чрезмерную жару отдельно как опасности Категории 1 или Категории 2 на основе измеренного риска для здоровья жильцов). Опасность чрезмерной жары Категории 1 влечёт за собой обязанность местного органа власти действовать и даёт арендаторам право обращения в суд графства. Это не теоретическое право: несколько решений Жилищного омбудсмена с 2021 года удовлетворяли жалобы арендаторов на перегрев как в частном, так и в социальном арендном жилье.

Какие доказательства температуры нужны арендаторам, чтобы построить юридическое дело?

Документальные доказательства устойчивых температур в помещении — основа любого успешного иска о непригодности для проживания. Цифровой гигротермометр с функцией регистрации данных (широко доступный менее чем за €20), размещённый в геометрическом центре комнаты на высоте примерно 1,1 м — стандартной измерительной высоте, используемой в оценках теплового комфорта ISO 7730, — записывает историю температуры и влажности с метками времени, которая составляет объективное доказательство. Экспортируйте данные в файл CSV или фотографируйте показания дисплея через регулярные интервалы (не менее четырёх раз в день в жаркие дни) и ведите письменный журнал, соотносящий показания с данными наружной температуры от местной метеорологической станции.

Фотографии условий в комнате — закрытые окна в попытке избежать шума или дождя, непрерывно работающие вентиляторы, жильцы, явно неспособные спать — подкрепляют документальную запись. Письменная переписка с арендодателем с требованием устранить проблему, отправленная заказным письмом или электронной почтой с уведомлением о прочтении, устанавливает хронологию уведомления и бездействия арендодателя. Жилищное право Германии требует, чтобы арендаторы предоставили арендодателям разумный срок на устранение (обычно 2–4 недели для несрочных дефектов, короче для условий, влияющих на здоровье), прежде чем формально снижать арендную плату или предпринимать юридические действия. Аналогичные требования к уведомлению действуют в Нидерландах, Франции и Великобритании.

Могут ли арендаторы установить портативный кондиционер без разрешения арендодателя?

В большинстве европейских юрисдикций арендаторы могут устанавливать обратимое, непостоянно закреплённое охлаждающее оборудование без согласия арендодателя при условии, что не производится конструкционных изменений недвижимости. Портативный моноблок, выводящий воздух через оконный комплект, чётко попадает в эту категорию в Германии, Нидерландах и большинстве арендных договоров Великобритании — оконный комплект представляет собой не более чем временное изменение, снимаемое при выезде. Портативный сплит, требующий стеновой гильзы с бурением отверстия, занимает юридическую серую зону: бурение представляет собой конструкционное изменение, для которого большинство арендных договоров требуют согласия арендодателя, но отверстие можно восстановить при выезде (см. s1-039 о технике обратимого бурения). Владельцам квартир в многоквартирных домах следует дополнительно свериться со своим договором аренды на предмет пунктов, охватывающих внешние изменения, поскольку размещение наружного блока на балконе может требовать одобрения управляющей компании.

Практическая стратегия самопомощи, которую рекомендуют большинство организаций по защите прав арендаторов — включая Mieterschutzbund в Германии, Shelter в Великобритании и нидерландский Woonbond — состоит в том, чтобы немедленно установить портативное устройство для защиты здоровья, уведомить арендодателя в письменной форме о дефекте перегрева, потребовать устранения в разумный срок, а затем добиваться правового средства через снижение арендной платы или трибунал, если арендодатель бездействует. Установка охлаждающего оборудования не лишает арендатора права требовать снижения арендной платы за основной дефект пригодности для проживания при условии, что дефект существовал до установки, оплаченной арендатором.

Какие средства защиты арендаторы реально могут требовать за перегрев?

Снижение арендной платы (называемое Mietminderung в Германии) — наиболее часто применяемое на практике средство защиты, поскольку оно не требует судебного разбирательства: по немецкому праву арендатор просто заявляет о пропорциональном снижении арендной платы со ссылкой на конкретный дефект и удерживает соответствующую сумму. Немецкие суды присуждали снижения на 10–20% за устойчивый летний перегрев, когда арендатор документировал температуры, стабильно превышающие 26°C, особенно в помещениях с тёмными кровельными покрытиями или мансардными окнами, обращёнными на юг. Удержанная сумма накапливается на банковском счёте арендатора и может быть выплачена, если арендодатель выиграет дело, снижая финансовый риск оспариваемого снижения.

В Нидерландах Huurcommissie (Арендный трибунал — национальный нидерландский орган, который посредничает между арендодателями и арендаторами по вопросам арендной платы, дефектов обслуживания и сервисных сборов) может предписать снижение арендной платы за документированный gebreken (дефект), влияющий на пригодность для проживания, с решениями, обычно выносимыми в течение 12 недель с момента подачи заявления. Арендаторы в Великобритании, чьи арендодатели — местные органы власти или жилищные ассоциации, могут эскалировать дело к Жилищному омбудсмену после исчерпания внутренней процедуры рассмотрения жалоб арендодателя; частные арендаторы должны напрямую подавать иски в суд графства, что медленнее, но приносило успешные результаты в делах на основе HHSRS после 2021 года.

Подал жалобу в Huurcommissie после документирования трёх недель температур выше 28°C в моей квартире на верхнем этаже. Арендодатель два года отказывался улучшить теплоизоляцию крыши. Получил снижение арендной платы на 15% за летний период — заняло около 10 недель с момента подачи.

Перегрев в новостройках: когда квартиры, соответствующие Ecodesign, всё равно перегреваются вопреки современным стандартам

Парадоксальная и растущая категория жалоб на перегрев касается высокоспецифицированных квартир в новостройках, которые соответствуют или превышают действующие стандарты энергоэффективности Строительных норм. Эти здания часто настолько хорошо утеплены и герметичны, что солнечные притоки через большое остекление, обращённое на юг или запад — требуемое целями Строительных норм по дневному освещению — накапливаются в течение дня без пути пассивной вентиляции для их рассеивания. Температура в помещении в хорошо утеплённых квартирах новостроек может достигать 32–34°C в жаркие дни, даже когда наружная температура достигает пика в 30°C, потому что теплоизоляция, удерживающая тепло снаружи зимой, также удерживает солнечное тепло внутри летом. В Великобритании Часть O Строительных норм (Перегрев, введённая в октябре 2021 года для новых жилых зданий) теперь требует от застройщиков продемонстрировать посредством динамического теплового моделирования, что новые жилища не будут перегреваться — но стандарт применяется только к новому строительству, а не к существующему фонду, и порог моделирования критиковался исследователями из Института энергетики UCL как недостаточно консервативный для прогнозируемых будущих климатических условий.

Как портативный сплит-кондиционер вписывается в практический ответ арендатора на перегрев?

Для арендаторов, добивающихся правовых средств защиты — процесс, который обычно занимает месяцы — портативный сплит-кондиционер обеспечивает немедленное облегчение, пока иск рассматривается. В отличие от стационарных сплит-установок, требующих согласия арендодателя и конструкционных работ, портативный сплит с гильзой, установленной бурением, или даже моноблок с оконным комплектом можно развернуть за день и снять без следа при завершении аренды. Стоимость устройства (€500–€850 за качественный инверторный портативный сплит) в принципе может быть включена в иск о возмещении ущерба против арендодателя, если перегрев составляет устранимый дефект, который арендодатель не устранил в разумный срок — момент, который организации по защите прав арендаторов в Германии и Нидерландах успешно отстаивали в урегулированных делах, хотя формальные судебные присуждения стоимости техники остаются относительно редкими.

Мониторинг наличия портативных сплитов до наступления сезона аномальной жары

Арендаторам, которым предстоит лето потенциального перегрева, в идеале следует обеспечить себя портативным охлаждающим устройством до начала сезона, а не во время него. Европейские аномальные жары неоднократно демонстрировали, что спрос на портативные кондиционеры одновременно резко возрастает в нескольких странах, опустошая складские запасы розничных продавцов в течение 24–48 часов после прогноза о наступающей жаре.