Права орендарів і надмірна літня спека: що можуть зробити європейські наймачі

Літня спека в погано провітрюваній квартирі на верхньому поверсі чи в помешканні з південною орієнтацією не просто некомфортна — в екстремальні роки вона може становити справжню загрозу здоров'ю, особливо для літніх людей, немовлят і людей із серцево-судинними чи респіраторними захворюваннями. Європейські права орендарів щодо кондиціонування й теплового комфорту — це часто неправильно розуміла мозаїка: немає єдиної директиви ЄС, яка зобов'язувала б орендодавців установлювати обладнання для охолодження, але зобов'язання щодо придатності для проживання, закладені в орендному законодавстві кожної держави-члена, дають орендарям вагомі юридичні важелі — і в кількох юрисдикціях суди задовольняли позови про зниження орендної плати й фінансоване орендодавцем усунення проблеми на підставі надмірних внутрішніх літніх температур.

Чи мають орендодавці в Європі юридичний обов'язок запобігати перегріву?

Жоден окремий європейський закон не зобов'язує встановлювати кондиціонування, але орендодавці по всьому ЄС і Великій Британії мають неявний чи прямий обов'язок підтримувати приміщення в придатному для проживання стані — і суди в Німеччині, Франції та Нідерландах визнавали, що екстремальний і тривалий перегрів усередині приміщення може становити порушення цього обов'язку. Юридичний поріг різниться залежно від юрисдикції, але поширеною точкою відліку, що використовується в німецьких цивільних судах, є внутрішня температура, що перевищує 26°C понад дві години поспіль, або 30°C у будь-який момент, як підстава для скарг на непридатність для проживання за §535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, німецький Цивільний кодекс, який вимагає, щоб орендодавці підтримували орендоване майно в стані, придатному для узгодженого використання протягом усього терміну оренди).

У Великій Британії Закон про житло (придатність для проживання людей) 2018 року (Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018) прямо поширює обов'язок орендодавця щодо придатності для проживання на надмірну спеку як визнану категорію небезпеки. Основною технічною рамкою є Система оцінки ризиків для здоров'я й безпеки в житлі (HHSRS — методологія оцінки ризиків, що використовується місцевими органами влади Англії та Уельсу для оцінки небезпек майна, яка класифікує надмірний холод і надмірну спеку окремо як небезпеки Категорії 1 або Категорії 2 на основі виміряного ризику для здоров'я мешканців). Небезпека надмірної спеки Категорії 1 запускає обов'язок місцевого органу влади діяти й дає орендарям право на позов до окружного суду. Це не теоретичне право: кілька рішень Житлового омбудсмена з 2021 року задовольнили скарги орендарів на перегрів як у приватних, так і в соціальних орендованих помешканнях.

Які температурні докази потрібні орендарям для побудови юридичної справи?

Документальні докази стійких внутрішніх температур є основою будь-якого успішного позову щодо придатності для проживання. Цифровий гігротермометр із функцією реєстрації (широко доступний менш ніж за €20), розміщений у геометричному центрі кімнати на висоті приблизно 1,1 м — стандартній вимірювальній висоті, що використовується в оцінках теплового комфорту за ISO 7730, — записує температурну й вологісну історію з відмітками часу, що становить об'єктивний доказ. Експортуйте дані у файл CSV або фотографуйте показники дисплея через регулярні проміжки (принаймні чотири рази на день у спекотні дні) й ведіть письмовий журнал, що корелює показники із зовнішніми температурними даними з місцевої метеостанції.

Фотографії умов у кімнаті — зачинені вікна в спробі захиститися від шуму чи дощу, безперервно працюючі вентилятори, мешканці, явно нездатні заснути — підкріплюють документальний запис. Письмове листування з орендодавцем із вимогою усунення проблеми, надіслане відстежуваним листом чи електронною поштою зі сповіщенням про прочитання, встановлює хронологію повідомлення й бездіяльності орендодавця. Німецьке орендне законодавство вимагає, щоб орендарі надавали орендодавцям розумний термін на усунення (зазвичай 2–4 тижні для нетермінових дефектів, коротший — для умов, що впливають на здоров'я) перед формальним зниженням орендної плати чи вжиттям правових дій. Подібні вимоги щодо повідомлення діють у Нідерландах, Франції та Великій Британії.

Чи можуть орендарі встановити портативний кондиціонер без дозволу орендодавця?

У більшості європейських юрисдикцій орендарі можуть установлювати оборотне, непостійно закріплене обладнання для охолодження без згоди орендодавця, за умови, що не робиться жодних конструкційних змін майна. Портативний моноблочний пристрій, що виводить повітря крізь віконний комплект, чітко потрапляє в цю категорію в Німеччині, Нідерландах і більшості британських оренд — віконний комплект становить не більше ніж тимчасову зміну, що знімається при виїзді. Портативний спліт-блок, що потребує пробуреної в стіні гільзи, займає юридично сіру зону: буріння становить конструкційну зміну, для якої більшість орендних договорів вимагають згоди орендодавця, але отвір можна відновити при виїзді (див. s1-039 щодо оборотної техніки буріння). Власникам квартир у багатоквартирних будинках слід додатково звірятися з договором оренди щодо пунктів, що охоплюють зовнішні зміни, оскільки розміщення зовнішнього блоку на балконі може потребувати схвалення керуючої компанії.

Практична стратегія самодопомоги, яку рекомендує більшість організацій із захисту прав орендарів — включно з Mieterschutzbund у Німеччині, Shelter у Великій Британії та нідерландським Woonbond, — полягає в тому, щоб негайно встановити портативний пристрій для захисту здоров'я, письмово повідомити орендодавця про дефект перегріву, вимагати усунення в розумний термін, а потім домагатися правового засобу через зниження орендної плати чи трибунал, якщо орендодавець не діє. Установлення обладнання для охолодження не позбавляє орендаря права вимагати зниження орендної плати за основний дефект придатності для проживання, за умови, що дефект існував до встановлення, оплаченого орендарем.

Які засоби правового захисту реально можуть вимагати орендарі за перегрів?

Зниження орендної плати (у Німеччині зване Mietminderung) — найчастіше застосовуваний засіб на практиці, оскільки він не потребує судового позову: за німецьким законом орендар просто заявляє про пропорційне зниження орендної плати, посилаючись на конкретний дефект, і утримує відповідну суму. Німецькі суди присуджували зниження на 10–20% за стійкий літній перегрів, коли орендар задокументував температури, що постійно перевищують 26°C, особливо в помешканнях із темними покрівлями чи південними мансардними вікнами. Утримана сума накопичується на банківському рахунку орендаря й може бути виплачена, якщо орендодавець виграє, що знижує фінансовий ризик оспорюваного зниження.

У Нідерландах Huurcommissie (Орендний трибунал — національний нідерландський орган, що посередничає між орендодавцями й орендарями щодо орендної плати, дефектів обслуговування й службових зборів) може призначити зниження орендної плати за задокументований gebreken (дефект), що впливає на придатні для проживання умови, з рішеннями, які зазвичай виносяться протягом 12 тижнів після подання заяви. Орендарі у Великій Британії з орендодавцями від місцевих органів влади чи житлових асоціацій можуть звертатися до Житлового омбудсмена після вичерпання внутрішнього процесу розгляду скарг орендодавця; приватні орендарі мають подавати позови безпосередньо до окружного суду, що повільніше, але дало успішні результати у справах на основі HHSRS після 2021 року.

Подав скаргу до Huurcommissie після документування трьох тижнів температур понад 28°C у моїй квартирі на верхньому поверсі. Орендодавець два роки відмовлявся покращити ізоляцію даху. Отримав зниження орендної плати на 15% за літній період — зайняло близько 10 тижнів від подання.

Перегрів у новобудовах: коли квартири, що відповідають Ecodesign, все одно перегріваються попри сучасні стандарти

Контрінтуїтивна й зростаюча категорія скарг на перегрів стосується новобудов високої специфікації, що відповідають чи перевищують чинні стандарти енергоефективності Будівельних норм. Ці будівлі часто настільки добре ізольовані й герметичні, що сонячні надходження крізь велике південне чи західне скління — необхідне для цілей денного освітлення за Будівельними нормами — накопичуються протягом дня без пасивного шляху вентиляції для їхнього розсіювання. Внутрішні температури в добре ізольованих новобудовах можуть досягати 32–34°C у спекотні пообіддя навіть коли зовнішні температури піково становлять 30°C, оскільки ізоляція, що утримує тепло зовні взимку, також утримує сонячно згенероване тепло всередині влітку. У Великій Британії Частина O Будівельних норм (Перегрів, введена в жовтні 2021 року для нових житлових будівель) тепер вимагає, щоб забудовники демонстрували через динамічне теплове моделювання, що нові житла не перегріватимуться — але стандарт застосовується лише до нового будівництва, а не до наявного фонду, і поріг моделювання критикувався дослідниками з Енергетичного інституту UCL як недостатньо консервативний для прогнозованих майбутніх кліматичних умов.

Як портативний спліт-кондиціонер вписується в практичну відповідь орендаря на перегрів?

Для орендарів, що домагаються правових засобів — процес, який зазвичай триває місяці, — портативний спліт-кондиціонер забезпечує негайне полегшення, поки позов розглядається. На відміну від стаціонарних спліт-установлень, що потребують згоди орендодавця й конструкційних робіт, портативний спліт із пробуреною гільзою чи навіть моноблок із віконним комплектом можна розгорнути за день і зняти без сліду після завершення оренди. Вартість пристрою (€500–€850 за якісний інверторний портативний спліт) в принципі може бути включена в позов про відшкодування збитків проти орендодавця, якщо перегрів становить усувний дефект, який орендодавець не усунув у розумний термін — момент, який організації із захисту прав орендарів у Німеччині та Нідерландах успішно аргументували у врегульованих справах, хоча формальні судові присудження вартості приладів залишаються відносно рідкісними.

Моніторинг запасів портативних спліт-систем до настання сезону хвиль спеки

Орендарям, що стикаються з літом потенційного перегріву, в ідеалі слід забезпечити портативний охолоджувальний пристрій до початку сезону, а не під час нього. Європейські події з хвилями спеки неодноразово демонстрували, що попит на портативні кондиціонери зростає одночасно в кількох країнах, спустошуючи складські запаси роздрібних продавців протягом 24–48 годин після оприлюднення прогнозу.